中国网地产 甘逗市场结构的变化演变出有一些无法说明的房地产现象，而这些“无法说明”才是意味著原先说明框架的过热。“房地产行业的全流通时代早已来临，新房、二手房、出租三个市场的同步更加强劲，它们之间仍然孤立无援拆分，而是对生网络。”12月27日贝壳思享会上，贝壳去找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领回应，面临行业变局，以往的市场分析思路渐渐过热，新的市场机制正在显出。当“全流通”沦为中国房地产市场行业趋势，今后的格局不会再次发生怎样的演进？数说道2018：新房增势中止 二手低温运营“全流通时代”理论框架明确提出的背后，贝壳研究院对2018年楼市做到了一个全维复盘，并在会上公布《2018年全国房地产市场报告》（以下全称《报告》），期望利用数据说明了这个时代的市场真凶。

《报告》表明，2018年是本轮调控的峰值期，房地产政策沿袭2017年的高压状态，22个城市加码或打开出租汽车政策，6个城市或地区继续执行限贷，17个城市实施限售政策。在政策修复中，调控压力早已超过顶峰。市场最脆弱的房贷利率沿袭下降趋势，基本超过2015年以来高位。在政策高压下，2018年房地产市场仍在高位，但基本完结增长势头，全国新房、二手房交易量与去年比起基本持平。

2018年全国商品住宅销售面积预计14.6亿平，新房GMV预计约12万亿；全国二手房交易量预计420万套，交易面积3.95亿平，新房与二手交易量增长势头仍然。成交价价格方面，2018年上半年重点城市房价涨跌分化，而到下半年则改以完全一致向上。

四季度重点城市二手房成交价均价全面暴跌，而暴跌的房价也锁上了交易量。数据表明，贝壳去找房重点城市二手房追加房源及带看客源量在3月季节性冲高后持续回升。11月与高点3月比起，二者分别下降51%和39%，追加供需的持续走低体现买卖双方预期走弱，入市积极性不低。“高房价诱导了潜在购房市场需求的转入，也使得曾多次短路的换房链条加热下来，导致房价全线回升，市场自身的负反馈起到早已显出。

”杨现领对市场上行的逻辑总结道。未来发展2019：政策中温放开 全流通时代到来《报告》表明，在经历一年多的调控后，预计 2019 中国房地产将步入中温放开政策，新房在供给放量中南北拐点和分化，二手房则未来将会完结上行态势。在政策严格与基本面放宽的人组里，2019年各线城市市场展现出的分化不会更为引人注目，《报告》分析了明年房地产市场将经常出现的几个关键趋势：一是“二手触底”：随着市场的回温、限售政策的放开，买一卖一的换房市场需求不会更容易获释，明年二手房市场上行的态势未来将会获得改变。

再行再加政策放开的影响，明年二手房市场将完结之后上行的态势。二是“一线底火”：作为房地产底火的一线城市明年市场未来将会小幅回落，首次置业市场需求将减缓转入市场，造就换房提高链条活跃；三是“二线压仓”：2018年年末二线城市新房及二手房的成交价皆已显出提高态势，2019年二线房地产市场将沦为反对全国房地产市场快速增长的主力。四是“新房放量”：2019年随着大量新房特别是在是价格高、方位较难的限价房集中于入市，不会分流二手房市场的市场需求。

贝壳研究院指出，当前中国房地产市场早已转入了“全流通时代”，适当地，其分析框架也应该引进全流通的概念。所谓全流通是指，新房市场、二手房市场、出租市场之间仍然是孤立无援拆分的关系，而是对生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能要求了房地产市场运营的“总体效果”。

全流通时代下，其背后的市场机制为交易乘数，即每当一个潜在客户从出租市场转入交易市场，这一次交易会引起一连串交易，从而明显缩放交易总量。“出租兴起是全流通来临标准的时间点”杨现领在拒绝接受媒体专访时回应，现在明确提出“全流通”概念，是因为其体系早已比较成熟期，其次是经过多次实践中的总结。在全流通的市场视角下，中国房地产独有、晦涩的现象也需要获得很好的说明。全流通框架指出，房地产市场的兴旺各不相同、潜在购房者的质量、潜在购房者的切换能力和存量房乘数效应的大小三个方面。

例如，潜在购房者的切换能力各不相同购房、出租和非正规市场之间的互动性，只有潜在购房市场需求需要顺利实现切换，市场繁荣才可持续。杨现领分析，全流通框架对于市场的救赎在于必需推崇出租、新房、二手房之间的平衡。而全流通框架对政策的救赎则在于中性的价值观。“政策不应反对有房的人换房提高，而不是希望没房的人特杠杆买房。

对于有房的家庭，换房提高是核心市场需求，他们的缴纳能力最弱，不存在更进一步特杠杆的空间。

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