不易浠 3月25日晚间，万科发布2018年年报。半年报表明，2018年万科销售金额为6069.5亿元，未完成去年6500亿的回款目标。资产负债率84.59%，比2017年83.98%减少0.61个百分点。

销售额为6069.5亿元 同比快速增长14.5%尽管与去年同期相比，万科销售额与营业收入同比增长幅度极大，但未已完成6300亿元的回款目标。年报表明，2018年万科构建营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别快速增长22.6%和20.4%；构建销售金额6069.5亿元，同比快速增长14.5%。所销售的产品中，住宅占到比84.9%，144平方米以下的中小户型占到比91.4%。报告期内，万科构建承销面积2191.4万平方米，同比快速增长10.7%；构建承销收益2846.2亿元，同比快速增长22.1%。

截至2018年底，万科已售未结资源下降，拆分报表范围内有3710.2万平方米已售资源并未完工承销，同比快速增长25.2%，合约金额合计大约5307.1亿元，同比快速增长28.1%。其中，从主营业务收益和权益净利润来看，万科上海区域占到比最低，比例分别为21.80%和41.24%；中西部区域主营业务收益和权益净利润占到比低于，比例分别为19.55%和6.57%。

从区域销售情况来看，上海区域销售金额最低，为1811亿元，比例为29.84%。此外，被万科视作基本盘的住区物业服务，2018年构建营业收入98亿元，同比快速增长33%；在2018年追加签下饱和状态收益中，住宅业务占到比65%，非住宅业务占到比35%。

资产负债率84.59% 同比增加0.61个百分点与去年比起，万科资产负债率有所下降。报告表明，2018年万科资产负债率84.59%，比2017年83.98%减少0.61个百分点。2018年，万科构建经营性现金净流入336.2亿元；截至2018年底，万科持有人货币资金1884.2亿元，低于一年内届满的流动负债的总和931.8亿元。

截至2018年底，万科清净负债率（有息负债乘以货币资金，除以净资产）为30.9%，正处于行业低位。值得注意的是，年报表明，万科2018年经营活动产生的现金流净额为336亿元，与去年同期823亿元比起，上升59.16%。报告认为，2018年，万科总体融资成本之后正处于较低水平。

其中，公司债券（5年期）低于发售利率4.05%，超强短期融资券（188天）低于发售利率3.13%，中期票据（3年期）低于发售利率4.03%。提供新项目227个 72.1%坐落于一二线城市在过去的一年，万科加快布局，主要集中于在一二线城市。报告表明，2018年，万科提供新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米。

按建筑面积计算出来，其中72.1%坐落于一二线城市。截至2018年末，万科开建项目总建筑面积大约9012.7万平方米，权益建筑面积大约5402.1万平方米；规划中项目总建筑面积大约5936.2万平方米，权益建筑面积大约3579.6万平方米。此外，万科还参予了一批旧城改建项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计大约347.7万平方米。商业研发与运营方面，万科持续提高既有项目的运营展现出。

截至2018年底，万科在商业领域的总管理项目210余个，总建筑面积多达1300万平方米。截至目前，万纬物流已总计提供项目124个，合计可出租物业的建筑面积大约971万平方米，其中平稳运营项目平均值出租率为96%。

万科在产业办公、冰雪及其他业务方面展开探寻。截至2018年底，万科已在多达20个城市积极开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理面积合计大约700万平方米；顺利中标北京2022年冬奥会和冬残奥会延庆赛区PPP项目。

出租住宅为核心业务 深化事业合伙人机制2018年万科将出租住宅业务提高为核心业务，之后环绕核心城市增大对出租住宅的布局，提高已提供项目的开业效率与经营质量。截至目前，万科长出租公寓业务覆盖面积35个主要城市，总计开业多达6万间，开业6个月以上项目的平均值出租率大约92%。

截至年报透露日，万科共计已完成55亿元住房出租专项公司债券发售，为出租住宅业务发展获取了资金反对。此外，报告认为，2018年，在过往事业合伙人实践中探寻成果的基础上，万科全面推展的组织修复与事人给定，打造出事业合伙人的组织，以反对业务持续身体健康发展。在总部层面，基于“思维型总部、发动机总部、文化价值观总部”的定位拒绝，全新建构总部三大中心以增加传统的组织壁垒，增强合伙协同，为员工建构更加多填充发展机会；精简的组织层级，具体合理人员结构，根据“同一起跑线”拒绝新的审定职级与岗位责任。在各事业集团、事业单元层面，基于全面打造出“矢量的组织、冠军的组织、韧性的组织”的目标，逐步通过的组织设计构建合理的角色设置、人员结构和的组织层级，使的组织成员角色具体、紧密配合；同时完备奋斗者兴起、茁壮和激励机制，维持的组织活力。

业绩评论：在过去的一年，一旁发散探讨，一旁加快拿地，万科堪称是争议大大。除2018年6300亿元的销售回款目标，万科意料之中的未完成，且资产负债率有所下降，经营活动产生的现金流净额与去年同期相比骤减，但在全国销售增长速度上升的大背景下，2018年的万科却是维系务实前进的水准，各项指数早已跑完输掉大多数同行。未来，将住宅、物流地产以及出租住宅当成核心业务的万科，发散探讨哪些业务以及如何发散探讨，以及如何均衡质量与业绩，将是万科应当注目的问题。

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